프라이빗 모기지(Private Mortgage)라고 하면, 한국의 사채와 같이 생각되어 이자율 20~50%라고 생각하시고, 대출금 회수를 위해 조폭이 등장하는 드라마의 한장면을 떠올리는 분들이 있을것 입니다.
하지만, 캐나다와 북미의 프라이빗 모기지는 생각하시는 것과 많이 다릅니다. 모기지 컨설턴트를 통해 거래하는 프라이빗 모기지는 자금이 개인, 비은행 금융 기관, 투자 회사에서 대출하는 것을 말하지만 변호사를 부동산을 담보로 하는 합법적 대출입니다.
일단, 금리부터 말하면 2024년 기준 8%에서 15% 정도의 이율로 대출하며, 일반 은행보다 덜 염격한 기준으로 대출을 진행합니다.
프라이빗 모기지는 특히 부동산 구매자가 일반은행의 대출에 대한 자격이 부족할 경우, 약간 높은 이자를 감당하고 프라이빗 모기지로 부동산 계약을 종료(클로징 Closing) 한뒤 일반은행으로 갈아타는 경우에 주로 이용합니다.
프라이빗 모기지의 장점
- 신용점수가 낮은 경우: 일시적 카드연체 등으로 신용점수가 낮거나, 캐나다에서 신용카드를 발급하여 사용한적이 없는(또는 신용카드를 발급한지 1~2개월 이내의) 경우 입니다.
- 긴급한 대출이 필요한 경우: 빠른 부동산 거래가 필요한 경우입니다.
- 다른 부채상환이 어려운 경우: 카드, 자동차, LOC(Line of Credit)등의 부채가 많지만, 당장 갚을수가 없어서 은행의 대출 기준으로 정하는 TDS, GDS가 높은 경우 입니다.
- 투자용 부동산을 구매할때: 추가적으로 부동산을 구매할때, 주거중인 집의 대출이 있어 신규로 구매하려는 부동산의 대출금액이 은행의 대출한도를 넘어선 경우 입니다.
- 자영업 소득기간의 짧을때: 일반적으로 시중은행은 2년간의 자영업 소득을 확인하지만, 최근 2년간의 소득금액이 부족한 경우 입니다.
- 짧은 기간의 대출이 필요할때: 일시적 자금 유동성 문제로 몇달뒤 상당부분 상환이 가능할 경우 입니다. 일반은행은 상환시 상환금의 3개월 이자만큼 + a를 조기상환 수수료로 요청하지만, 프라이빗 모기지는 없는 경우가 많습니다.
프라이빗 모기지의 단점
- 상대적으로 높은 이자율: 시중은행 5%~7%일때, 프라이빗 모기지는 8%~15%입니다.
- 추가적 모기지 수수료 필요: 렌더 수수료, 중개 수수료, 변호사 비용, 감정 비용이 추가로 필요합니다.
짧은 계약기간: 대체로 1~3년입니다.
프라이빗 모기지는 필요에 따라 이용하는것이 이로운 경우가 많습니다.
따라서, 무작정 피하기 보다는 잘 활용하는 것이 좋습니다.
또한, 프라이빗 렌더도 상환 일정 및 조건에 따라 회사마다 다르므로, 모기지 컨설턴트가 가장 적합한 프라이빗 모기지를 찾아 주어야 하며, 경우에 따라서는 일반 은행보다 유리할 수 있으므로 무조건 기피하는 것 보다는 확인해 보는것아 좋습니다.
또한, 시중은행의 기준의 엄격해 지는 시기에 B안으로 가져가시는 것이 좋습니다.